Desde el año 2020, la Ley de Alquileres regula los derechos y obligaciones del inquilino y del propietario: también, prohíbe pagos adelantados, salvo el pago de un mes de alquiler y el depósito en garantía. Entre algunas cosas busca acompañar y asistir al inquilino, de cara a algunas condiciones que ponían las inmobiliarias al momento de alquilar una vivienda.
A través de la misma se pautan nuevas reglas para los contratos de locación, como la posibilidad de que el locatario realice las reparaciones urgentes o que el contrato puede ser rescindido por el locatario antes del cumplimiento del plazo, entre otras.
El plazo mínimo del contrato de alquiler, ya sea comercial o de vivienda, es de 3 años. "Mínimo" quiere decir que podés pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 años. El inquilino puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa
En julio se aplicó la nueva fórmula sobre dichos alquileres solamente para aquellos contratos que fueron firmados ese mismo mes en el 2020.
¿Qué cambios implica?
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Contrato de alquiler:
El plazo mínimo pasa a ser de 3 años, y está prohibido hacerlo por menos tiempo. Se pueden firmar hasta por 20 años.
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Mes de depósito
Se aplica por los tres años y tendrá que ser devuelto al valor del último mes de contrato.
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Uso de la vivienda:
Si por algún motivo, como corte de gas, humedad o desperfecto eléctrico, no puede ser utilizada, el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato o a suspender el pago del alquiler hasta que se solucione el problema.
Si hay gasto sobre esto, no corresponde pagar al inquilino y puede descontarlo con previo aviso del pago del alquiler.
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Impuestos y tasas:
Los inquilinos no deben pagar los impuestos y tasas sobre el inmueble.
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Expensas:
El inquilino pagará los gastos de expensas ordinarias que incluyan sueldo del encargado, y limpieza. Mientras que a las expensas extraordinarias como los arreglos del edificio, o de otros departamentos, o fondos de reserva, los abonan los propietarios.
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Rescindir contrato:
Cuando la notificación al propietario se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis de contrato, no corresponde el pago de indemnización.
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Renovación del contrato:
El inquilino o el propietario podrá, en los últimos tres meses del contrato de alquiler, convocar a una de las partes para establecer las condiciones del próximo contrato. El propietario tendrá que avisar las condiciones del contrato y su renovación o no, en 15 días. Si no hay respuesta o no hay acuerdo, el inquilino puede finalizar el contrato sin pagar multa.
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Desalojo por falta de pago de alquileres:
Previo al mismo, el propietario debe intimar fehacientemente al inquilino al pago de la cantidad debida. Se otorgará, para ello, un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.
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Honorarios o comisiones inmobiliarias:
Son regulados por cada provincia.
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Garantías:
El inquilino propondrá al propietario al menos dos de las siguientes garantías: título de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de Caución; garantía de fianza, o fiador solidario, o garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. El propietario debe aceptar una de las garantías propuestas por el inquilino.
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Registro del contrato
El propietario tiene la obligación de registrar el contrato (siempre que se haya firmado a partir del 1/7/2020) a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). El propietario tiene 15 días para registrar el contrato desde la fecha que haya firmado. El inquilino también podrá hacerlo.
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Cobro del alquiler:
Si el propietario no quiere cobrar el alquiler por algún motivo, el inquilino podrá enviar un mail solicitando que lo acepte en el transcurso de 48 h y, si no, puede consignarlo judicialmente.
Para más información sobre la nueva Ley de Alquileres se puede ingresar es este link.